Energieeffizienz
Das Gebäudemodernisierungsgesetz enthält neue Anforderungen für Nichtwohngebäude. Erfahren Sie, was sich bei Heizung, Energieeffizienz und Gebäudeautomation ändert und worauf Gebäudeverantwortliche jetzt achten sollten.
Mit dem Gebäudemodernisierungsgesetz ändern sich die Rahmenbedingungen für Gebäude-Eigentümer:innen und -Betreiber:innen. Damit einhergehen sollen strengere Anforderungen an ineffiziente Immobilien, die Gebäudeautomation, Solarpflicht, neue Regeln für Energieausweise, aber auch mehr Eigenverantwortung bei der Wahl des Heizungssystems.
Hinweise darauf, dass sich die neuen Anforderungen in bestimmten Fällen bereits mit vergleichsweise niedrigschwelligen Maßnahmen erfüllen lassen, liefert eine Untersuchung des Instituts der deutschen Wirtschaft und des Öko-Instituts von Juni 2026. Berechnungen anhand ausgewählter Typgebäude zeigen, dass Maßnahmen wie Heizungsoptimierung, LED-Beleuchtung oder Photovoltaik zur wirtschaftlichen Erfüllung der neuen Mindesteffizienzstandards beitragen können.
Wir haben uns mit Henning Hahn, Inhaber des Ingenieurbüros für Energieberatung und Energiemanagement Hahn T&MB, über die Herausforderungen, Lösungen und Chancen unterhalten, die die Anpassung des Gesetzes mit sich bringt.
Das Gebäudemodernisierungsgesetz entwickelt die bisherigen Vorgaben zur Energieeffizienz von Gebäuden weiter und überführt zugleich wesentliche Anforderungen der europäischen Gebäuderichtlinie (EPBD) in deutsches Recht. Dabei handelt es sich aber nicht um eine komplette Umwälzung des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) und nicht um einen vollständigen Neustart. „Das Gebäudemodernisierungsgesetz ist tatsächlich kein neues Gesetz, es ist ein Änderungsgesetz“, erklärt Henning Hahn. Zahlreiche bestehende Regelungen werden weitergeführt, angepasst oder neu sortiert.
Für Verantwortliche von Nichtwohngebäuden sind vor allem folgende Änderungen und Bereiche relevant:
Für Gebäudeverantwortliche wird es damit nicht zwangsläufig einfacher. „Es ist eine komplexe Thematik, es sind viele Regelungen“, betont der Experte. Neben dem GModG spielen weitere Vorschriften eine Rolle, die bei einer langfristigen Gebäudestrategie berücksichtigt werden müssen – z. B. GEIG, Gesetz zur Grüngas- bzw. Grünheizölquote, Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetz etc. „Das GModG bringt mehr Freiheiten, aber auch mehr Verantwortung mit sich“, so Henning Hahn. Investitionen sollten deshalb nicht nur danach beurteilt werden, ob sie heutige Mindestanforderungen erfüllen, sondern auch langfristig wirtschaftlich und zukunftsfähig sind.
Beim Heizungstausch bleiben neue Gas- und Ölheizungen grundsätzlich möglich. Wer Anlagen mit fossilen Energieträgern installiert, muss allerdings die sogenannte Bio-Treppe berücksichtigen. Sie verlangt schrittweise steigende Anteile erneuerbarer bzw. klimaneutraler Brennstoffe.
Die frühere Kopplung entsprechender Vorgaben an den Abschluss der kommunalen Wärmeplanung entfällt. Die Bio-Treppe betrifft dabei neu eingebaute Heizungen. Eine bestehende Gas- oder Ölheizung muss aufgrund dieser Regelung nicht ausgetauscht werden.
Bei der Entscheidung für eine neue Heizung sollten Unternehmen jedoch nicht nur die Anforderungen der Bio-Treppe betrachten. Die langfristige Verfügbarkeit und Preisentwicklung erneuerbarer Gas- oder Öl-Brennstoffe sind riskant, da diese nur begrenzt verfügbar (Biogase/-kraftstoffe) oder teuer in der Produktion (z.B. Wasserstoff) sind. „Dies wurde bereits in der Vergangenheit durch zahlreiche wissenschaftliche Studien belegt“, unterstreicht Henning Hahn. Steigt die Nachfrage, werden auch diese Betriebskosten zunehmen. Im ungünstigsten Fall wird eine technisch noch funktionsfähige Anlage vor Ende ihrer vorgesehenen Nutzungsdauer unwirtschaftlich.
Abhängig vom Gebäude können folgende Alternativen infrage kommen:
„Eine allgemeingültige Empfehlung gibt es nicht. Das bedarf tatsächlich einer individuellen Bestandsbetrachtung“, erläutert Henning Hahn. Wo die technischen Voraussetzungen gegeben sind, sieht der Experte die Wärmepumpe aber als anzustrebende Option.
Eine wesentliche Neuerung betrifft energetisch besonders ineffiziente Bestandsgebäude. Die neuen Mindeststandards sollen zunächst die energetisch ineffizientesten Nichtwohngebäude betreffen und deren Energiebedarf schrittweise senken:
Für Unternehmen mit mehreren Immobilien wird es deshalb wichtiger, den energetischen Zustand des gesamten Portfolios zu kennen. Die Sanierungspflicht für Nichtwohngebäude sei eine der wesentlichen Neuerungen des GModG. Gebäudeverantwortliche sollten frühzeitig ermitteln, welche Objekte künftig betroffen sein könnten, und entsprechende Sanierungsstrategien vorbereiten.
Auch bei Neubauten steigen die Anforderungen. Neue Nichtwohngebäude müssen künftig einen Nullemissionsstandard erfüllen. Energieeffiziente Gebäudehüllen und Anlagentechnik sowie erneuerbare Energien und eine emissionsfreie Wärmeversorgung gewinnen dadurch weiter an Bedeutung.
Die Anforderungen an Energieausweise für Nichtwohngebäude werden mit dem GModG umfassender. Die energetische Bewertung erfolgt auf Grundlage des berechneten Primärbedarfs nach DIN V 18599. Die Ergebnisse werden künftig entsprechend den Vorgaben der europäischen Gebäuderichtlinie auf einer Effizienzskala von A bis G, wie sie für Wohngebäude bereits bekannt ist, dargestellt.
Für die energetische Bewertung von Nichtwohngebäuden rückt damit der Energiebedarfsausweis stärker in den Vordergrund. Anders als beim Verbrauchsausweis beruht die Bewertung nicht auf dem tatsächlichen Energieverbrauch der bisherigen Nutzer:innen. Stattdessen werden die energetischen Eigenschaften des Gebäudes und seiner technischen Anlagen bilanziert, um Gebäude unabhängig vom individuellen Nutzungsverhalten besser zu vergleichen.
Der Energieausweis enthält zudem zusätzliche Informationen. Dazu gehören unter anderem:
„Für Eigentümer:innen von Nichtwohngebäuden ist die Erstellung damit aufwendiger und mit mehr Kosten verbunden“, erklärt Henning Hahn. Viele hätten bislang auf vergleichsweise einfach und kostengünstig zu erstellende Verbrauchsausweise zurückgreifen können.
Mit dem GModG wird die Pflicht zur Nutzung von Solarenergie schrittweise auf weitere Gebäude ausgeweitet. Welche Frist gilt, hängt insbesondere davon ab, ob es sich um einen Neubau oder ein Bestandsgebäude handelt, ob das Gebäude öffentlich genutzt wird und wie groß die Nutzfläche ist.
Zum Zeitpunkt des Expertengesprächs waren noch nicht alle technischen Details festgelegt. Auf Ebene der Bundesländer bestehen teilweise schon strengere Kriterien.
Eine andere relevante Neuerung betrifft die Gebäudeautomation. Künftig haben bereits Nichtwohngebäude mit Heizungs-, Lüftungs- oder Klimaanlagen von mehr als 70 Kilowatt Nennleistung eine Nachrüstverpflichtung für die Gebäudeautomation. Bislang lag der Schwellenwert bei mehr als 290 Kilowatt. Die Nachrüstverpflichtung betrifft also deutlich mehr gewerblich genutzte Nichtwohngebäude.
Im Mittelpunkt stehen dabei insbesondere folgende Funktionen und Maßnahmen:
Gebäudeautomation ist damit nicht nur eine gesetzliche Verpflichtung, sondern kann ein wichtiges Instrument zur Senkung der Betriebskosten sein. „Verbräuche werden erfasst und analysiert, um anschließend konkrete Optimierungspotenziale ableiten und umsetzen zu können“, beschreibt Henning Hahn.
Nicht jede Effizienzmaßnahme erfordert sofort eine umfangreiche bauliche Sanierung. Gerade im bestehenden Gebäudebetrieb lassen sich häufig Einsparungspotenziale mit einem überschaubaren finanziellen Aufwand erschließen. Dazu gehören beispielsweise:
„Über die Heizungsregelung können so unter Umständen schnell 5 bis 20 Prozent Heizenergieverbrauch eingespart werden“, erläutert der Experte. Das konkrete Potenzial hängt vom Gebäude und vom Zustand ab, kann aber mit einem deutlich geringeren Investitionsaufwand verbunden sein als umfangreiche bauliche Maßnahmen – die manchmal auch nicht mehr Betriebskosten einsparen.
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Ein häufiger Fehler besteht darin, sich erst mit einer Modernisierung zu beschäftigen, wenn akuter Instandsetzungsbedarf vorliegt. Dann fehlt häufig die Zeit, Technologien, Sanierungs- und Fördermöglichkeiten sowie langfristige Anforderungen sinnvoll aufeinander abzustimmen. Henning Hahn sieht das GModG deshalb auch als Chance, sich rechtzeitig strategisch mit dem eigenen Gebäudebestand auseinanderzusetzen.
Für eine langfristige Modernisierungsstrategie bietet sich folgendes Vorgehen an:
Gebäudeverantwortliche müssen dafür nicht selbst zu Fachplaner:innen werden. Der Experte empfiehlt, sich mit gesetzlichen Rahmenbedingungen so weit auseinanderzusetzen, dass Handlungsbedarf erkannt und externe Fachkompetenz gezielt eingesetzt werden kann.
Für den Einstieg bieten sich beispielsweise Weiterbildungen der TÜV NORD Akademie sowie Angebote von Industrie- und Handelskammern oder Ingenieurkammern an. Sinnvoll sind insbesondere Schulungen, die einen praxisorientierten Überblick über folgende Bereiche vermitteln:
Der Anspruch sollte dabei nicht zwangsläufig darin bestehen, selbst sämtliche technischen Berechnungen durchführen zu können. „Gebäudeverantwortliche müssten deshalb beispielsweise nicht selbst tief in Gebäudesimulation und Bauphysik einsteigen“, betont Henning Hahn. Für komplexe Berechnungen, Sanierungsstrategien und Nachweise sind entsprechende Fachleute erforderlich.
Für energetische Modernisierungen, Neubauten und Beratungsleistungen stehen verschiedene Fördermöglichkeiten zur Verfügung. Welche Programme und Konditionen infrage kommen, hängt von den individuellen Umständen ab. Da sich die Förderlandschaft regelmäßig verändert, sollten Gebäudeverantwortliche aktuelle Angebote frühzeitig in die Planung einbeziehen.
Zu den wichtigsten Anlaufstellen gehören:
Welche Programme konkret infrage kommen, sollte möglichst vor der Beauftragung bzw. dem Beginn einer Maßnahme geprüft werden. Qualifizierte Energieberater:innen können dabei unterstützen, geeignete Fördermöglichkeiten zu identifizieren und die jeweiligen Anforderungen bereits bei der Planung zu berücksichtigen.
Parallel zu den steigenden Anforderungen entwickelt sich die Gebäudetechnik weiter. „Gebäude werden immer smarter, immer intelligenter und bringen immer mehr die Fähigkeit mit, sich tatsächlich auf den Nutzer oder sich ändernde Nutzungsbedingungen einstellen zu können“, erklärt Henning Hahn. Dafür werden Vernetzung und eine gute Datengrundlage immer wichtiger. Perspektivisch können Gebäude zudem stärker mit Energienetzen interagieren, beispielsweise über Photovoltaik, Wärmepumpen und eine flexible Verbrauchssteuerung.
Für Unternehmen lohnt es sich deshalb, nicht ausschließlich auf die nächste gesetzliche Frist zu schauen. Wer ohnehin notwendige Instandsetzungen und Investitionen nutzt, um Energieverbrauch und Emissionen langfristig zu reduzieren, kann Betriebskosten senken, die Versorgungssicherheit erhöhen und das Risiko späterer Nachrüstungen reduzieren.
Das GModG gibt Gebäudeeigentümer:innen bei einzelnen Entscheidungen mehr Freiheit, verlangt dafür aber eine vorausschauende Modernisierungsstrategie. Besonders Betreiber:innen von Nichtwohngebäuden sollten deshalb frühzeitig Gebäudebestand, Energieverbrauch, technische Ausstattung und kommende Pflichten prüfen.
Dabei muss der erste Schritt nicht gleich die umfassende Sanierung sein. Betriebsoptimierung, Monitoring und Gebäudeautomation können bereits Einsparpotenziale erschließen. Bei größeren Investitionen sollte wiederum nicht nur der aktuelle gesetzliche Mindeststandard ausschlaggebend sein. Entscheidend ist, dass Gebäude energieeffizient, kostengünstig und möglichst klimaneutral betrieben werden, um zukunftsfähig zu sein.
Mit dem Gebäudemodernisierungsgesetz werden künftig auch für denkmalgeschützte Gebäude Energieausweise erforderlich. Damit werden Baudenkmäler stärker in die energetische Bewertung des Gebäudestandards einbezogen.
Bei der Energieeffizienz-Expertenliste für Förderprogramme des Bundes handelt es sich um eine zentrale Informationsquelle. Dort können Unternehmen gezielt nach qualifizierten Fachleuten für Nichtwohngebäude suchen und die Ergebnisse beispielsweise nach Standort und benötigter Qualifikation eingrenzen. Gelistete Expert:innen verfügen je nach Tätigkeitsbereich beispielsweise über Qualifikationen für die energetische Bilanzierung nach DIN V 18599, Energieaudits nach DIN EN 16247 oder Förderprogramme für Nichtwohngebäude. Bei Fördervorgaben ist die Auswahl besonders relevant, da für bestimmte Programme entsprechend zugelassene Energieeffizienz-Expert:innen eingebunden werden müssen.
Die europäische Gebäuderichtlinie EPBD (Energy Performance of Buildings Directive) gibt wesentliche Leitplanken für die langfristige Entwicklung des Gebäudebestands in der EU vor. Ziel ist ein emissionsfreier Gebäudebestand bis 2050. Das GModG überführt entsprechende europäische Anforderungen in deutsches Recht. Dazu gehören unter anderem Vorgaben für Nullemissionsgebäude, die energetische Verbesserung besonders ineffizienter Nichtwohngebäude, Energieausweise und Gebäudeautomation.
Das GModG legt dafür Schwellenwerte auf Grundlage des Primärenergiebedarfs eines Referenzgebäudes fest. Die Grenzwerte wurden so bestimmt, dass zum Stichtag 1. Januar 2020 die energetisch schlechtesten 16 Prozent der Nichtwohngebäude der Effizienzklasse G und die schlechtesten 26 Prozent den Klassen F und G zugeordnet werden. Gebäudeverantwortliche benötigen deshalb meist eine belastbare energetische Bewertung ihres Gebäudes. Insbesondere bei älteren oder energetisch bislang kaum untersuchten Immobilien empfiehlt es sich, den Primärenergiebedarf fachlich bestimmen und mit den maßgeblichen GModG-Grenzwerten abgleichen zu lassen.
Die kommunale Wärmeplanung und das GModG sind voneinander zu unterscheiden. Die frühere direkte Kopplung bestimmter Heizungsvorgaben an den Abschluss der kommunalen Wärmeplanung entfällt. Die Wärmeplanung bleibt für langfristige Investitionsentscheidungen trotzdem wichtig. Die gesetzlichen Fristen zur Erstellung kommunaler Wärmepläne bestehen weiterhin. Sie kann bspw. zeigen, ob für einen Gebäudestandort künftig ein Anschluss an ein Wärme- oder Nahwärmenetz vorgesehen ist. Vor dem Einbau einer neuen Heizungsanlage sollten Gebäudeverantwortliche daher prüfen, welche Wärmeversorgungsoptionen die Kommune langfristig plant und ob ein Netzanschluss technisch und wirtschaftlich infrage kommt.
Die Automatisierungsgrade beschreiben, wie umfangreich und bedarfsgerecht die technische Gebäudeausrüstung automatisiert und gesteuert wird. Vereinfacht steht Automatisierungsgrad C für eine Standardautomation. Zum Beispiel kommen elektronische Einzelraumregelungen, zeitgesteuerte Lüftungs- und Warmwassersysteme sowie die grundlegende Erfassung von Energieverbräuchen zum Einsatz. Bei Automatisierungsgrad B handelt es sich um eine weiterentwickelte, stärker bedarfsabhängige Automation: Heizungs-, Kühlungs- und Lüftungsanlagen reagieren auf den tatsächlichen Bedarf, etwa anhand von Raumbelegung oder Luftqualität. Auch Präsenz- und Tageslichtsteuerung der Beleuchtung sowie eine weitergehende Analyse der Verbrauchsdaten spielen hier eine größere Rolle.
Energetische Mindeststandards, Gebäudeautomation, Solarpflichten und neue Vorgaben für Energieausweise erfordern eine frühzeitige Analyse des eigenen Gebäudebestands und eine langfristige Planung. Schon die Optimierung bestehender Anlagen und ein kontinuierliches Energiemonitoring können Einsparpotenziale erschließen. Nicht jede Verbesserung muss mit einer umfangreichen Sanierung beginnen. Gebäudeverantwortliche sollten aber kommende Pflichten und Fristen im Blick behalten, sich entsprechendes Grundwissen aneignen und bei komplexeren Vorhaben qualifizierte Fachleute hinzuziehen. Wer früh in Energieeffizienz und Klimaneutralität investiert und verfügbare Fördermöglichkeiten in Anspruch nimmt, erfüllt gesetzliche Anforderungen und gewährleistet einen langfristig wirtschaftlichen und zukunftsfähigen Gebäudebetrieb.
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